Datenschutz für Immobilienmakler: Was gilt es zu beachten?

//Datenschutz für Immobilienmakler: Was gilt es zu beachten?

Datenschutz für Immobilienmakler: Was gilt es zu beachten?

Datenschutz für Immobilienmakler: Was gilt es zu beachten?

Erhebung von Daten in der Selbstauskunft / in den Mieterfragebögen auf Basis einer Einwilligung

LDI bezieht ganz klar Stellung und sagt, dass die Datenerhebung auf Basis einer Einwilligung ausscheidet und nicht wirksam ist als Rechtsgrundlage. Der Bewerber / Betroffene kann keine freie Entscheidung treffen. Es ist klar, dass wenn es eine entsprechende Einwilligung nicht gibt oder der Fragebogen nicht ausfüllt wird, dies eine Chancen auf Erhalt der Wohnung stark vermindert.

Damit ist die von vielen Immobilien-Maklern angewandte Praxis einer Einwilligungserklärung bei der Selbstauskunft nicht rechtens und als Grundlage nicht zu gebrauchen heisst es. Des Weiteren würde auch immer die Gefahr bestehen, dass der Interessent seine Einwilligung zurückzieht.

 

Der Landebeauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit hat sich bereits 2010 zum Thema Mieterfragebögen (Link zum Original-Bericht) geäußert und in den einzelnen Punkten klar Stellung bezogen

 

Was darf wann erhoben werden?

Entscheidend ist zunächst der Status des Vermietungsprozesses.

  1. Besichtigungstermin
  2. Termin vor Vertragsabschluss / Interesse
  3. Vermieterentscheidung für einen bestimmten Mieter

1.    Besichtigungstermin

Bei einem bloßen Besichtigungstermin dürfen Vermieter nur solche Daten von Mietinteressenten erheben und verarbeiten, die für die Durchführung der Besichtigung von Bedeutung sind. Angaben zu den wirtschaftlichen Verhältnissen sind NICHT erforderlich.

  • Besichtigungstermin / Angaben zur Identifikation

Hierzu zählen Name und Anschrift. Der Vermieter wäre auch befugt, die Angaben durch die Vorlage des Personalausweises zu überprüfen. Die Anfertigung einer Ausweiskopie wäre hingegen unzulässig.

  • Angaben aus einem Wohnberechtigungsschein

Der Vermieter darf nach § 27 Abs. 1 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) eine Wohnung, die im Rahmen eines Programms zur sozialen Wohnraumförderung errichtet wurde, nur einem Wohnungssuchenden mit nachgewiesenem Wohnberechtigungsschein überlassen. Eine Kopie des Wohnberechtigungsscheins darf erst nach der Erklärung des Mietinteressenten, eine Wohnung anmieten zu wollen, verlangt oder gemacht werden.

  • Angaben zu Haustieren

Fragen des Vermieters nach dem beabsichtigten Einbringen von Haustieren sind zulässig. Soweit die Tierhaltung nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zählt und folglich zustimmungsbedürftig ist. Entsprechende Fragen sind zulässig, wenn dies nicht Kleintiere betrifft (z.B. Zierfische, Mäuse, Hamster).

Falls die Mietinteressenten noch weitere Angebote von Wohnungen wünschen, dann können auch weitere Angaben wie Art, Größe, Ausstattung und die Höhe der Mietkosten abgefragt werden.

2.    Anmietinteresse/Termin vor Vertragsabschluss

Möchte der Interessent die Wohnung anmieten, darf der Vermieter wesentlich mehr Informationen erfragen, um die Risikoabwägung durchzuführen.

  • Familienstand und Angaben zu den im Haushalt lebenden Personen

Angaben zum Familienstand sind grundsätzlich entbehrlich. Ehegatten oder Lebenspartner müssen nicht zwangsläufig auch Mietvertragspartei werden. Nur wenn weitere Personen Vertragspartner des Vermieters werden sollen, sind entsprechende Angaben zu machen. In welchem Verhältnis die Vertragspartner zueinander stehen, ist aber auch in diesem Fall entbehrlich.

Der Vermieter darf fragen, wie viele sonstige Personen einziehen und ob es sich dabei um Kinder und/oder Erwachsene handelt. Beide Angaben sind für die Beurteilung der Wohnungsnutzung erforderlich. Weitergehende Angaben wie z. B. Namen und Alter der einziehenden Personen dürfen jedoch in diesem Zusammenhang nicht erfragt werden.

  • Religion, Rasse, ethnische Herkunft bzw. Staatsangehörigkeit

Nach § 19 Abs. 1 und 3 AGG ist bezüglich der Rasse, der ethnischen Herkunft und der Religion bei der Vermietung von Wohnraum eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zulässig. Es fehlt regelmäßig an der Erforderlichkeit der Datenerhebung, da die Anforderungen nach den §§ 19, 20 AGG kaum erfüllt sein werden.

  • Vorstrafen und strafrechtliche Ermittlungsverfahren

Die Erhebung von Angaben zu Vorstrafen ist grundsätzlich nicht erforderlich und damit unzulässig. Berücksichtigt werden muss zum einen, dass bestimmte Strafen nicht in ein polizeiliches Führungszeugnis aufzunehmen sind, § 32 Abs. 2 BZRG, und sich schon deshalb keine darüber hinaus gehenden Mitteilungspflichten gegenüber einem Vermieter ergeben können. Weiterhin hat die Rechtsprechung eine Offenbarung von Vorstrafen bisher nur im Zusammenhang mit der Begründung von Arbeitsverhältnissen als zulässig angesehen, wenn ein klarer Bezug zu einer entsprechenden Tätigkeit besteht, wie etwa das Fragen nach Vermögensdelikten bei einer Beschäftigung im Kassenbereich eines Kreditinstituts. Dabei steht die Frage nach der Geeignetheit eines Bewerbers im Mittelpunkt. Bei der Anbahnung von Mietverhältnissen besteht grundsätzlich keine vergleichbare Gefährdungslage, da hier die Frage nach der Bonität des Mietinteressenten von zentraler Bedeutung ist. Gegen die Erhebung von Informationen zu laufenden strafrechtlichen Ermittlungsverfahren spricht schon die verfassungsrechtlich und auch in Art. 6 Abs. 2 EMRK verankerte Unschuldsvermutung.

  • Heiratsabsichten, Schwangerschaften, Kinderwünsche

Angaben zu Heiratsabsichten, bestehenden Schwangerschaften und Kinderwünschen zählen zum Kernbereich privater Lebensgestaltung. Fragen hierzu sind unzulässig.

Eine Aufnahme von Kindern und Ehegatten in der Wohnung wäre für den Mietinteressenten schon nicht erlaubnispflichtig im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB, denn diese Personen sind in Anwendung von Art. 6 Abs. 1 GG bereits keine Dritten (§ 553 Abs. 1 BGB), sondern nahe Familienangehörige. Der Mieter muss die Aufnahme von Familienangehörigen nur anzeigen. Einer Aufnahmeerlaubnis durch den Vermieter bedarf es nicht.

  • Mitgliedschaften in Parteien und Mietvereinen

Es besteht keine Verpflichtung, über die Zugehörigkeit zu Parteien oder Mietervereinen Auskunft zu geben. Mit den Angaben wird zudem noch keine Aussage zur Bonität des Mietinteressenten bzw. zu dessen Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit getroffen.

  • Angaben zum Arbeitgeber, zum Beschäftigungsverhältnis und zum Beruf

Für die Entscheidung über den Abschluss eines Mietvertrags ist es zulässig,  nach dem Beruf und dem Arbeitgeber als Kriterium zur Beurteilung der Bonität des Mietinteressenten zu fragen. Fragen nach der Dauer der Beschäftigung sind hingegen unzulässig.

  • Einkommensverhältnisse

Für die Beurteilung der Zahlungsfähigkeit des Mieters ist es regelmäßig erforderlich, die Höhe des Nettoeinkommens und desjenigen Betrags, der nach Abzug der laufenden monatlichen Belastungen für die Tilgung des Mietzinses zur Verfügung steht, zu erfragen.

Es wäre jedoch auch ausreichend, wenn der Mietinteressent hinsichtlich der Höhe des Nettoeinkommens eine bestimmte Betragsgrenze angibt, verbunden mit dem Hinweis, dass diese Grenze überschritten wird.

Fragen nach den Einkommensverhältnissen sind unzulässig, wenn die Mietzahlungen vollständig von dritter Stelle für den Mieter übernommen und direkt an den Vermieter geleistet werden sollen, was bei Empfängern von Arbeitslosengeld II der Fall sein kann. Empfänger von Arbeitslosengeld II müssen für die Durchführung einer solchen Direktzahlung gegenüber dem Jobcenter eine entsprechende Erklärung abgeben, § 22 Abs. 7 Satz 1 SGB II. Direktzahlungen an den Vermieter werden nach § 22 Abs. 7 Satz 2 SGB II von Amts wegen vorgenommen, wenn eine zweckentsprechende Verwendung der gewährten Mittel durch den Empfänger von Arbeitslosengeld II nicht sichergestellt ist.

  • Eröffnetes Insolvenzverfahren, Angabe einer Vermögensauskunft, Räumungstitel wegen Mietzinsrückständen

Die Frage nach einem eröffneten Verbraucherinsolvenzverfahren ist zulässig, da den Mietinteressenten eine Offenbarungspflicht trifft. Das Insolvenzverfahren führt dazu, dass das gesamte pfändbare Vermögen zur Insolvenzmasse gehört und dem Mietinteressenten nur die nicht pfändbaren Vermögensteile zur Verfügung stehen (LG Bonn, Beschluss v. 16.11.2005, Az.: 6 T 312/05 und 6 S 226/05).

Ob in begründeten Fällen ein Fragerecht nach abgegebenen Vermögensauskünften besteht, hängt u.a. davon ab, nach welchem Zeitraum gefragt wird (Verhältnismäßigkeit).

  • Angaben zu bisherigen Vermietern

Fragen nach den Kontaktinformationen aktueller oder früherer Vermieter des Mietinteressenten (z.B. Name, Anschrift, Telefonnummer, E-Mail-Adresse) sind unzulässig.

Solche Angaben wären für die Entscheidung über die Begründung eines Mietverhältnisses nicht erforderlich und würden eine dem Grundsatz der Direkterhebung (§ 4 Abs. 2 Satz 1 BDSG) widersprechende Datenerhebung bei Dritten über den Mietinteressenten ermöglichen.

3.    Vermieterentscheidung für einen bestimmten Mieter:

Der künftige Vermieter möchte nun mit dem einzigen Mietinteressenten für eine konkrete Wohnung einen Mietvertrag schließen. Haben sich zwei oder mehrere Mietinteressenten für eine konkrete Wohnung entschieden, so trifft der künftige Vermieter die Entscheidung (Erstplatzierter). Nach dieser Entscheidung kann die Einholung weiterer Informationen beim Erstplatzierten erforderlich sein.

  • Nachweise zu den Einkommensverhältnissen

Der künftige Vermieter kann bereits bei der Erfragung der Höhe des Nettoeinkommens und der Höhe der monatlichen Belastungen auf folgendes hinweisen:  für den Fall einer positiven Entscheidung für den Mietinteressenten (quasi unmittelbar vor Unterzeichnung des Vertrags) sind Nachweise zu den Einkommensverhältnissen vorzulegen. Zum Beispiel eine Lohn- oder Gehaltsabrechnung, ein Kontoauszug oder ein Einkommensteuerbescheid in Kopie (jeweils unter Schwärzung der nicht erforderlichen Angaben). Als Nachweis ist auch eine Bescheinigung des Arbeitgebers ausreichend, dass die Angaben des Mietinteressenten bezüglich der Angabe einer bestimmten Nettobetragsgrenze, die überschritten wird, zutreffend sind.

  • Vorlage der Selbstauskunft 

Der künftige Vermieter benötigt Informationen zu den wirtschaftlichen Verhältnissen des Mietinteressenten, um dessen Zahlungsfähigkeit bezüglich des Mietzinses beurteilen zu können. Selbstauskünfte, die Mietinteressenten bei Auskunfteien (z.B. SCHUFA) selbst einholen können, enthalten wesentlich mehr Angaben über deren wirtschaftliche Verhältnisse, als für eine solche Beurteilung erforderlich sind. Schon aus diesem Grund wäre die Forderung des künftigen Vermieters an den Mietinteressenten, eine solche Selbstauskunft vorzulegen, unzulässig.

 

 

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DSGVO für Makler:

https://datenschutzbeauftragter-dsgvo.com/dsgvo-was-bedeutet-die-datenschutz-grundverordnung-fuer-makler/

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2018-07-02T19:10:11+00:00

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